La banca se encuentra en plena operación salida y entrada de pisos de sus balances, algo que al estar produciéndose al unísono provoca un atasco de considerables proporciones. en estas circunstancias, las entidades están haciendo todo lo posible para "comerse" la menor cantidad de viviendas posible y recurren incluso a aceptar pérdidas a corto plazo, para no sufrirlas a medio y largo.
Así, en los últimos meses se están produciendo en el mercado prácticas impensables hace unos años, como que los bancos acepten quitas en las hipotecas de los promotores o que condonen parte de la hipoteca a los particulares con tal de que encuentren alguien que compre su vivienda o de que saquen el préstamo del balance del banco.
En el mercado español hay entidades que venden cerca de 400 viviendas al mes, pero que por la puerta de atrás les entran el doble. Al principio, los bancos aceptaron la dación en pago de promotores como fórmula para saldar sus deudas, pero la política de provisiones del Banco de España (BDE) y el agravamiento de la crisis hicieron que los bancos consideraran que esta estrategia no podía mantenerse en el tiempo porque sería peligrosa a largo plazo. Esto, unido a que el caudal de entrada de viviendas es enorme, está provocando que haya diferentes soluciones para el mismo problema: un hipotecado profesional o particular que no puede pagar.
Así, tras varios años de crisis, las estrategias de los bancos y sus unidades inmobiliarias son diversas e incluso antagónicas: hay entidades con el cartel de "liquidación total" aunque sea asumiendo pérdidas (la operación más sonada es la de Banco Santander, pero hay varios paquetes de viviendas circulando por el mercado) y otras que están "pescando en río revuelto" creando "mini-bancos malos" con la compra de viviendas con descuentos del 80% o más a las entidades que desean quitarse los pisos de encima como sea. son entidades que en breve veremos que pasan a ser enormes inmobiliarias con o intermediando decenas de miles de viviendas compradas a precios irrisorios y con la intención de hacer plusvalías a poco que vendan a un precio algo superior, algo parecido a lo que hicieron algunos en la década de los 90.
En este mercado tan extremo también se empieza a ver a los bancos lidiar con sus problemas cotidianos -promotores y particulares que no pueden pagar sus préstamos hipotecarios- con tácticas impensables hace años como por ejemplo:
(i) Que el banco ayude al promotor a vender sus viviendas aunque sea con pérdidas.
(ii) Que las entidades permitan y animen a algunos particulares a que encuentren compradores para sus casas aunque sea por menos dinero de la hipoteca e incluso que sean ellos mismos los que "compren" su propia casa a menor precio del que deben con tal de que se lleven la hipoteca a otra entidad.
Bancos vendiendo pisos de los promotores.
Numerosos de los anuncios de viviendas nuevas de bancos que hay en los portales inmobiliarios no pertenecen a las entidades, sino que son aún de los promotores. El banco no quiere que pasen a su balance y ayuda al promotor a vender su vivienda. en muchos casos son incluso viviendas de promotores que han soportado la crisis, pero que ahora con la competencia de los pisos de bancos ya no pueden vender sus viviendas nuevas al precio que desean porque son más caras y tienen alrededor la competencia de las entidades. evidentemente, el banco sólo ayuda a los promotores con lo que tiene créditos pendientes previa forma de contratos leonínos para evitarse posteriores problemas legales, al que pone a su disposición gran parte de su maquinaria (marketing, fuerza de ventas, inmobiliarias asociadas, etc).
La ayuda más importante que aporta el banco al promotor es permitirle vender por debajo del precio de la hipoteca. Por ejemplo, el promotor puede que tenga viviendas a 150.000 euros cuando alrededor hay casas de bancos semejantes a 120.000 euros, lo que imposibilita su venta. El promotor no puede tomar la decisión de vender por debajo de la hipoteca si no es con el consentimiento del banco. sólo con la colaboración entre ambos puede salir adelante la operación y evitar que la vivienda llegue al balance del banco, algo que le haría iniciar toda la ronda de provisiones y gastos adicionales (iva, impuestos, mantenimiento...) que supone quedarse con la casa.
Así, el banco no sólo da el visto bueno al promotor para que venda las viviendas del ejemplo a 110.000 euros (aunque deba 150.000 euros al banco) sino que además le anuncia él mismo las casas e introduce las viviendas en su red de inmobiliarias colaboradoras para agilizar la venta. Al encontrar un comprador se formaliza la venta, el promotor liquida la hipoteca y el banco le "perdona" la parte de la hipoteca que no puede cubrir con la venta
"en la operación ganamos y perdemos todos un poco: el banco pierde parte de la hipoteca que tenía concedida pero no se queda con la vivienda, mientras que los promotores no conseguimos los ingresos previstos por nuestra obra pero al menos no tendremos una deuda con el banco ni el lastre de una vivienda por vender", señala un promotor afectado. El promotor también aclara que la operación no sale del todo "gratis" ya que deberá pagar las comisiones al agente de la propiedad (api) asociados al banco que haya vendido la vivienda (3% aproximadamente) y en algunos casos, otra comisión a la sociedad inmobiliaria del banco que le haya vendido la casa (1,5% aproximadamente).
Bancos que ofrecen a los particulares perdonar parte de la hipoteca
en el caso de los particulares, algunas entidades también están ofreciendo en algunos casos soluciones alternativas parecidas para no quedarse con la casa. Sin llegar a la solicitada dación en pago, sí están dando una salida alternativa al embargo. Así, no pocos particulares han visto como el banco les animaba a encontrar un comprador para su vivienda como fórmula para deshacerse del piso (y de la hipoteca). Hasta aquí nada nuevo si no fuera porque la entidad está siendo flexible con la forma de liquidar la hipoteca del cliente. Hace unos meses hubiera sido impensable que un banco permitiera vender una casa por 80.000 euros, por ejemplo, si sobre la misma pesaba una hipoteca de 100.000 euros y no había un plan para pagar la diferencia. Ahora no sólo no es imposible si no que en algunos casos está siendo la solución a bastantes problemas e incluso impulsada desde el banco. Con el mercado inmobiliario a la baja, en ocasiones, el propietario se encuentra entre la espada y la pared: no puede bajar el precio de la vivienda más allá de la hipoteca y a esos precios no encuentra un comprador interesado. Esta válvula de escape ofrecida por el banco le soluciona muchos problemas.
Incluso hay ocasiones en las que el propio propietario pacta con el banco un precio al que el banco le liquidaría la hipoteca pendiente. Según fuentes que participan en este tipo de negociaciones, hay ocasiones en los que los propietarios buscan esa financiación en otra entidad y consiguen deshacerse de la primera hipoteca a cambio de tener una menor con otro banco. "Aunque el propietario dice siempre que no puede pagar más, es increíble cómo se mueve y consigue crédito en este tipo de operaciones en la que dices que le liquidas la hipoteca si consigue parte del dinero", señala un responsable inmobiliario de una entidad española acostumbrada a intermediar en estos procesos.
De esta forma, el banco consigue solución a tres problemas: (i) libera las provisiones de un crédito moroso, (ii) se deshace de una hipoteca fallida sin quedarse con la vivienda y (iii) obtiene de forma inmediata una cantidad interesante de dinero en efectivo que habría tardado mucho tiempo en obtenerlo si hubiera iniciado un proceso de embargo y posterior venta de la vivienda. En todos los procesos explicados, la banca acepta pérdidas a corto plazo, pero se asegura no tenerlas a medio y largo plazo.
En cualquier caso, aclaran las fuentes, esto no es una salida general sino particular que depende mucho de aspectos como la estrategia de cada banco, la deuda de cada persona, el porcentaje de pérdidas dispuesto a aceptar el banco y la situación personal de cada hipotecado. En cualquier caso, recomiendan siempre acudir al banco ante el primer indicio de problemas para pagar la hipoteca y afrontar la situación cuando es abordable y no al final, cuando ya quedan pocas salidas. La mayoría de los bancos, añaden, pese a que van a seguir "comiéndose" pisos quieren los menos posibles, por lo que casi siempre se puede pactar una fórmula de pago o salida a los problemas si se acude a tiempo.
Fuente idealista.com
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